Precisazioni sul limite di spesa ammesso al Superbonus relativo a interventi su edifici di Onlus e associazioni di volontariato o di promozione sociale: queste – secondo la circolare n. 3 dell’8 febbraio 2023 – svolgendo generalmente l’attività in edifici di grandi dimensioni, sarebbero penalizzate dal computo per “unità immobiliare”.
Più in dettaglio, il parametro di riferimento per il calcolo dei massimali di spesa che evita differenze territoriali è dato dal valore medio ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia relativo alla media nazionale (non a quello del Comune ove è ubicato l’immobile stesso).
La norma di riferimento – art. 119, c. 10-bis del decreto “Rilancio” – fissa particolari modalità di determinazione delle spese ammesse alla detrazione, sostenute a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici nonché di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
I limiti di spesa ammessi al vantaggio variano in funzione della tipologia di interventi realizzati; in linea generale, sono riferiti all’edificio o alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolabili.
La disposizione contenuta nel comma 10-bis, che ammette all’agevolazione fiscale le spese sostenute dalle Onlus, dalle Odv, dalle Aps iscritte nei registri nazionali, regionali e delle province autonome, stabilisce che il sopraccitato limite di spesa, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di incremento dell’efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per i soggetti che:
- svolgono attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscono alcun compenso o indennità di carica;
- sono in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito.
Il titolo di comodato d’uso gratuito è idoneo all’accesso alle detrazioni, ma solo se il contratto è regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della norma.
Ai fini della fruizione del Superbonus, le Onlus, le Odv e le Aps risulterebbero, dunque, penalizzate ove le spese agevolabili fossero determinate in funzione del numero delle unità immobiliari oggetto di interventi, tenuto conto che interi immobili o interi complessi edilizi sono catastalmente individuati quali singole unità immobiliari.
Da Onlus a Ets, il passaggio di qualifica non fa venir meno il Superbonus
In un passaggio rilevante, la circolare 3/E/2023 interviene ricordando che l’entrata in vigore del Codice del Terzo settore – e la conseguente istituzione del Registro unico nazionale del Terzo settore – comporta una sostanziale continuazione della operatività di questi enti, che acquisiscono formalmente la qualifica di Ets e, pertanto, non fa venir meno la possibilità di fruire del Superbonus.
Oggettivamente, la norma non prevede che, al momento dell’effettuazione degli interventi, l’immobile debba essere già utilizzato per l’esercizio delle attività di servizi socio-sanitari e assistenziali, purché alla data di inizio lavori esso sia detenuto dell’ente e questo ne abbia cambiato la destinazione d’uso.
I soggetti legittimati, ritiene l’Amministrazione finanziaria, possono avvalersi della peculiare modalità di calcolo dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, anche se l’attività di servizi socio-sanitari e assistenziali viene svolta in via mediata attraverso, cioè, la stipula di un contratto di affitto di azienda con un altro soggetto. A condizione che:
- permanga, in capo al soggetto legittimato, lo svolgimento di attività di prestazioni di servizi socio-sanitari richiesti dalla norma;
- il concedente detenga l’immobile.
Ancora: per ottenere il beneficio non è necessario che l’azienda (o il ramo di azienda) oggetto del contratto di affitto già esercitasse, alla data di stipula del predetto contratto, un’attività di servizi socio-sanitari e assistenziali. Tale attività può, perciò, essere anche avviata successivamente a tale data.
Sulla specifica modalità di calcolo per la determinazione dei massimali di spesa, la norma considera quale parametro di riferimento la “superficie media” di una unità abitativa immobiliare. Pertanto, per evitare differenze territoriali, secondo i tecnici delle Entrate occorre, come detto, fare riferimento al valore medio ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia, riferibile alla media nazionale.
Sitografia
www.agenziaentrate.gov.it
www.fiscooggi.it
